继两年前选择"以物抵债"后，荣万家日前再次以这样的方式，为控股股东"排忧解难"，同时，也让自身的应收款项完成抵销。
尽管账面上好看，但在当下市场环境下，拿到手的停车位、储藏室之类的重资产，能否及时出清，变成现金流，风险亦不可小窥。
其实，上一次转手销售相关资产，就已为公司敲响了警钟。公司不仅在签订债务抵偿框架后，部分物业资产被相关部门没收或冻结，余下的资产出售进展亦不太理想。截至目前，完成出售物业价值不及千万元。
中小投资者们所担忧的正在这里。荣万家接受控股股东"以物抵债"，资产由轻变重，存货规模增加，势必影响自身流动性。
但这似乎是荣万家无奈之选。
11亿资产清偿
荣万家（02146.HK）筹划已久的债务抵偿方案，日前终于落定。
6 月 18 日盘后，公司与荣盛发展签 2025 年债务抵偿框架协议，计划以约 10.70 亿元对价，收购荣盛发展的相关物业资产，以抵消庞大的应收账款。
截至 2024 年 12 月，公司根据物管服务总协议等，对荣盛发展的应收款款余额约 12.62 亿元。其中，约 4.26 亿元、4.11 亿元和 4.25 亿元，已分别于 2022 年、2023 年、2024 年底之前到期。
为收回款项，荣万家有条件同意收购、荣盛发展有条件同意出售清偿物业，遂签订上述债务抵偿框架协议。
此举，一方面缓解控股股东荣盛发展（002146.SZ）的财务压力，另一方面，减少公司应收账款，通过对外出售抵偿的物业资产，还可获得持续现金流。
据公告，抵偿的物业资产包括 12689 个停车位、5479 套储藏间（建筑面积共约 36169.17 平方米），以及 112 套住宅、公寓及商业单位（建筑面积约 25945.44 平方米）。
上述停车位中，有近一半集中在河北、辽宁及山东；待清偿的储藏间中，有 5051 套位于安徽省内。
采用市场法评估，上述清偿资产评估值约 10.76 亿元。
尽管公司预期后续转售将带来收入和现金流增加。不过，在当下市场环境下，这些物业资产依然面临变现难题。
或许市场正是出于这样的顾虑，昨日，荣万家股价开盘后大跌 3.50%，收报于 1.41 港元，全天跌幅 1.40%。
同样的戏码，在两年前也发生过。
2023 年 11 月，荣盛发展因无法结清对荣万家的相应款项，便拿出一个价值 5.68 亿元的资产包抵偿。包括分布在全国各地的 10870 个停车位，332 套住宅、写字楼及商铺，总建筑面积约 26341.01 平方米。
针对上述资产，荣万家的变现过程一波三折。
公司在 6 月 18 日公告中披露，由于上述债务抵偿框架协议生效日期后不久，部分清偿物业即被相关部门没收或冻结，公司已自行拒绝清偿基于市场调查认为不再具备理想销售条件的部分清偿物业，公司根据债务抵偿框架协议仅成功结清应收款约 2.88 亿元。于公告日，公司仅出售物业价值约 922.05 万元。
由于难以及时转售出清，荣万家存货陡增。截至去年末，其存货规模为 3.39 亿元，同比大增 516.36%。
业绩三连降
向控股股东另类输血，在物管行业并不少见，此前金科服务、鑫苑服务等有过类似操作。
这主要是因为，物管企业往往对控股股东重度依赖。自 2000 年起，荣万家就开始为荣盛发展提供物管服务、小型工程以及相关咨询服务。
2024 年，公司基础物业管理服务营业收入约 13.94 亿元。其中，来自荣盛集团开发的物业的营业收入约 13.65 亿元，占比高达 97.9%。同期，来自第三方开发商的物业收入占比仅 2.1%。
去年，荣盛发展仍在努力化债。期内，公司归母净利润亏损 84.44 亿元，虽然尽力优化债务结构，经营状况仍然比较严峻，现金流依然存在较大压力。截至去年末，1 年内到期的非流动性负债 272.4 亿元，同期，货币资金为 28.07 亿元。
与控股股东荣盛发展深度绑定，荣万家也曾尝到甜蜜的滋味。
公司 2021 年 1 月登陆港股，交出亮眼的业绩答卷。当年实现营业收入 25.63 亿元、归母净利润 3.99 亿元，同比增长 36.47% 和 52.01%。在管面积年新增 820 万平方米，达到 6790 万平方米。
自 2022 年开始，随着房地产行业调整走向深水区，荣万家经营遭遇严峻考验。当年，录得营业收入 20.15 亿元、归母净利润 2.42 亿元，同比分别下降 25.45% 和 40.95%。
2023 年，营业收入录得 18.32 亿元，归母净利润 1.14 亿元，同比分别下降 9.08% 和 47.83%。不过，在当年，因为收购河北金项物业 80% 股权、万家智慧 70% 股权等，公司合约面积站稳亿级规模，达到 1.01 亿平方米，合约项目 507 个。
短期内，荣盛发展恐怕难以完全摆脱流动性危机，荣万家得靠自己熬下去。去年，公司盈利水平继续下滑，毛利率 21.24%，为近 4 年来新低。该年度，公司在营业收入同比增长 6.83% 的情况下，归母净利润下降 9.91%。
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