楼市到现在差不多已过一半，而对于房地产本身，我们依然感受到周期转型之后持续不断的震动
2025年1-4月全国房地产开发投资额同比下降10.3%，回到两位数跌幅
次生灾害也还在继续
但是数字背后不代表没有变化，不代表没有冷静的思考
我们毫无疑问进入了一个新周期，一个之前不太有过的"产品"新政高频期
今年"好房子"这三个字被反复频繁提及
不同城市不同维度都有相应
北京、上海、深圳等15个试点城市先行先试，2025年一季度新建住宅中 "好房子" 占比已达65%-75%
与此同时反应到销售段
1、2025 年一季度符合"好房子"标准的项目销售额同比增长 28%，市场份额提升至 25%；
2、连带着上下游产业，据预测 2025 年"好房子"将带动关联产业消费超1.5万亿元，其中新能源（光伏 + 储能）、环保（绿色建材 + 循环经济）、智能家居（含数字科技）三大领域未来5年年均增长率均超20%；
而在所有信息掩盖之下，有一个角度似乎被下意识忽视了
关于各城市具体新政的落实及差异性
给各位举一个很小的例子
都知道在今年5月1日起，由住建部发布国家标准《住宅项目规范》的正式开始实行
其中最被大家优先关注的，是这条：层高不低于3米
但具体到城市层面呢
在去年福建以及今年杭州发布的试行新政中
来源：《福建市高品质住宅设计导则(试行)》
来源：《杭州市住宅品质提升设计导则（试行）》
特意指出：设有户式中央空调和集中新风系统的住宅，福建层高不应低于3.10m，杭州不低于3.15m
更夸张的当属浙江宁波
也是我目前为止见过的最高层高标准：
来源：《宁波市高质量住区设计要点（试行）》
住宅标准层层高不应该小于3.15m
并且明确给到制定说明
层高也不是越高越好，因为现行住宅规范要求住宅楼梯踏步高度不应大于0.175m，但当层高超过3.15m，楼梯踏步数会超过18级导致楼梯间尺寸加大，因此将下限定在3.15m，能有效提高得房率
所以各位发现了么
这就类似于每年高考，即使有全国卷但对于省份城市也还保留着自主命题的模式
而这还只是一个维度
更多关于噪音楼板厚度、架空层是否计容、地下车库该怎么做？
以及新物种四代宅面积赠送及安全要求、甚至未来好房子验收标准也有不同？
于是我稍微花了点时间
把最近重点10个城市区域的住房新规都翻了出来，用最笨的方法从头看到尾
目的就是给大家梳理一下各城市关于好房子的标准和差异，如果说还有什么更多的
也希望给到当下地产行业一个思考：
真正好房子到底什么样
ps: 以下政策截图全部来自原文件（文件名称以上图表格为准），不再逐一标注
01
关于住房赠送率，各城市都怎么解？
就是各位有没有想过日常我们吐槽三房的次卧不够大，玄关缺少一个转身的距离
真的只是设计不合理么
受公摊面积的影响国内普遍商品房得房率通常在70%-90%之间，即使是最高联排别墅得房率也不过在90%
换言之
一套总面积100平房子除去公摊不过89平
这也是为什么过去我们看到市场会有如此之多伪三房设计的同质化、以及90别墅这样产品的出现
本质上过小的面积就捆绑了后端设计的可能
而这一点今年重庆算是遥遥领先
不久前我们统计过各城市阳台面积的扩大，比如广州上限从15%扩大到20%，最高惠州提升至25%
而现在
来自重庆最新5月新规
放宽立体绿化平台、阳台上限：
"单套住宅绿化平台、阳台等投影面积之和不大于套内面积40%的，取消其绿化平台投影面积上限50平米的限制"
重庆直接干到套内面积的40%
这也意味着一套套内250平的房子，现在露台赠送面积最高可达100平（视具体情况而定）
比之前期50平露台空间的上限翻了一倍
这哪是送露台，四舍五入相当于直接送了客户一套房
而这还只是开始
即使是对于非四代宅项目重庆那也是送起来毫不手软
➢1、非四代宅高品质庭院增设活动平台：单套住宅允许设置30㎡活动平台（不计容）；
➢2、公区可设置生态花园：层高不低于2 层，面积不超过同层套内面积之和的 10%
➢3、允许大户型住宅设置挑高客厅：套内面积超过200㎡的第四代住宅、超过140㎡的普通住宅，都可以设置平层高厅；
➢4、优化飘窗：飘窗总投影面积之和占套内面积的比例按10%
注意以上一些关于飘窗、平层高厅还是能和四代宅叠加的
而最让我关注的是两个点
第二点公区可设置生态花园，也就是说花园露台不仅限制在住房内部，如今每层的公区也可以做生态花园了
这倒让我想起去年去过的福州保利天珺
作为四代宅最早开发的福州，保利天珺除了有约20平室内露台之外，仔细看项目左侧
还有约40平的公共休闲平台
实景呈现是这样的
就像上面这张图一样衔接成一个完整的社交空间
而这还是单套的设计，假设一层两套同属于一户人家，那这一整个共享生态花园，近80平的公区面积，都将是属于你的私人独享
是不是有点感受到新政的逆天了
包括第三点允许大户型住宅的平层高厅设计
要知道以前能享受客厅挑高也就更多只有别墅类项目
那平层是什么感受
我给大家找了一张南京中海江南玖序是怎么在平层做竖厅
室内客厅空间也是奇偶交错的模式，从而让整个客厅拥有了2层接近7米的挑高气场
而如今重庆也能在平层实现高厅
按要求通高部分不大于两层层高、水平投影面积不超过该套住宅套内面积的25%且不大于最大上限50平
不出意外接下来重庆的豪宅市场又要进化了
另外
这次苏州在送面积上也跑在了长三角前头
虽然苏州四代宅还没重庆那么普遍，但也指出鼓励提升住宅阳台等半开敞空间，除阳台面积在18%之外
10层以上可设置不大于50平的空中庭院
10层以下底层可设置室外庭院
并且同样鼓励10层以下的住宅，每户可设置一个不超过套内20%的室内挑空空间
当然
赠送不等于盲目扩大面积
伴随越来越多四代宅、高赠送率的产品上市并交付，关于隐私性、四代宅露台植物标准
政策层面也有了变化
在2024年5月温州的《温州市住宅建筑品质提升设计导则（试行）》中要求住宅阳台、露台之间应该考虑住户隐私设置隔断
实体隔断高度不应小于2米
也是为了避免相邻阳台之间视线交错的尴尬
再比如宁波新规中，也明确了大量关于空中绿化给排水设施要求，雨水总排水能力不应小于100a重现期的雨水量、绿化平台上的种植物最高高度不应超过1.5m的规定
最有意思的是这条
平台应预留一个不小于2.0m×2.0m的平面空间，作为未来无人机投送位置，以实现无人机物流配送到户
属于是四代宅也能跟低空经济梦幻联动了
而这背后也告诉我们
多功能活动平台、公区可设置生态花园、平层高厅设计
四代宅远非赠送率的终点，在此之上还有太多空间形态可以再演变
好，赠送面积有了再说点室内的
02
室内户型及精装有了三个明显变化
我们先从户型结构说起
其实对于好户型的理解以前最常见认知是南北通透、方正布局，而这次我明显感受到对户型设计的标准多了这几个字
后期改造灵活
在杭州、福建新规中都有说明
来源：《杭州市住宅品质提升设计导则（试行）》
来源：《福建市高品质住宅设计导则(试行)》
一个是可持续改造的结构形式，一个是有利于空间灵活分隔的结构
在我看来大概两种形式
一种稍微好理解的，也是写在开发商销讲里的：X空间
这类空间一般设于客厅旁侧，后期可改造为茶室、花房，本质上是赋予客厅之外额外的空间功能
另一种相对更专业的就是：优化承重墙
比如非常典型，也是经常在刚需小户型中看到的设计，叫做取消了南向次卧和客厅之间的承重墙
这是上海万科海上映象的100平户型
和传统三房相比，在厨房、餐厅、公卫之间稍稍调整了位置，就使得原本公共卫生间的承重墙往后移动了
带来一个完整功能的餐厅空间
而且是一个独立且四至都可以形成独立洄游动线的空间
再比如对于单一空间
最近我在杭州华润置地沄璟项目的主卧同样看到一个优化
承重墙转承重柱
可以看到区别于整面承重墙的布局，而是在转角设立承重柱
结合飘窗从卫生间延续至主卧
从而得到两个无遮挡的270度转角视野
类似上海绿城潮鸣东方、万科中兴路一号的框架结构也是这样的原理，承重墙的优化正在进入更多开发商的视野
与此同时
优化承重墙也别忘了墙体隔音
这次在文件中也强调了三个数字：
1、住宅分户墙厚度增至240mm，楼板厚度增至120mm；
2、隔音效果应达到50dB以上；
对比之前墙体厚度的标准是200mm，楼板厚度的标准是100mm（来源：杭州日报）
现在增加墙体厚度后，能够提升隔音效果，满足日常生活中的隔音需求，同时也能保证房子更坚固
第二，厨房面积、卫生间被明确规范
这个问题算是刚需豪宅的通病，尤其很多购房者置换之后厨房面积依然狭小，我一朋友就常跟我吐槽
比如，这套127平的标准三房设计，比最开始的房子多了将近40平，结果厨房，才多了不到1平
厨房总面积仅6.4平
究其原因，一则厨房往往不触及用户敏感点，再则居住进化论的曲江涛老师提供一个很有用的数据：
在精装修成本换算中，1平方厨房=4平方客厅
这或许也是开发商不太愿意重度投入厨房的原因之一
但是
一个厨房到底该多大，现在应该没有争议
来源：《福建市高品质住宅设计导则(试行)》
来源：《安徽省高品质住宅设计指南（试行）》
厨房使用面积不应小于5平
值得注意的是操作台及台前操作空间深度要求
我给大家找了张图
台前操作空间也就是上图红线标注的，厨房台面与墙壁之间的过道区域，为了符合单人在厨房操作的最小标准
该宽度不宜小于0.9m-1m
此外各位注意到角落的冰箱么
在温州新规中也有规定：
强制要求厨房至少考虑设置常规单门冰箱位置，一般需要0.65x0.65m的放置空间
这些都是日常最容易被忽视，但是交付之后真实影响到用户使用的点，各位可以拿尺子测量下自己家厨房的尺寸
包括卫生间，虽然没有具体尺寸
但同样建议住宅套型内设有两个及以上卧室且仅设置一个卫生间时，卫生间应设干湿分离区
有条件的情况下宜将淋浴、入厕、洗手三种功能分别隔开
第三，精装趋向"实用主义"
其实在新规之前就给到我强烈感觉
就是现在很多的项目已经要求装修交付拒绝工程款
其实是开发商又要控制成本投入又要对外显金贵，所以要求供应链的合作方给他们定制一些进口大品牌的非标工程款
但是在后期会遇到巨大的问题
工程款因为非量产，根本没地方维修
这次新规也是如此
来源：《杭州市住宅品质提升设计导则（试行）》
首先在杭州新规中指出，设计单位应配合建设单位编制住宅产品使用手册
类似装修、上下水、燃气等配置、使用及维修要求都应涵盖在内，以便用户查找和后期维护
其中宁波新规一句话引起我注意
来源：《宁波市高质量住区设计要点（试行）》
"管道寿命须与建筑寿命同步"
目的也是为了解决房子未老管线先衰的问题，这些不为人知的隐蔽工程反而才是决定一个建筑是否能成为百年建筑的根本
这也是为什么上海海泰北外滩的样板房选择直接剖给你看
采用的是最坚硬的全金属机电管道
包括项目的玻璃
普通豪宅使用三玻两腔，市面上通常使用的是旭格65系列，而海泰使用是旭格的顶配90系列
四玻两腔的玻璃制造，也是全上海首次出现
值得注意的是
来源：《宁波市高质量住区设计要点（试行）》
如今三波两腔的窗户也被定义为好房子标配了，这些以前新房的宣传亮点，正在变成如今行业的基操
本质上好房子的装修标准正在从奢石满铺的精致主义走向实用主义
03
架空层、风雨连廊、地下车库、电梯厅...公区投入正在被愈发重视
确实是我这两年看过这么多楼盘的一个强烈感受，就是诸如架空层、地下车库作为归家动线的重要组成部分，正在迅速成为当下购房者的重要敏感点
但是关于公区怎么做
一个核心本质
就是停留在以往认知这些空间的优化并非明文规定，做了也不过是锦上添花
但如今这些空间却在各城市的"好房子"政策中被大量提及
第一
归家动线正在被注入更多人性化的硬件配置
比如电梯轿厢
在安徽、温州都指出建议在电梯轿厢内安装空调
尤其是温州，表示住宅电梯轿厢高度不应低于 2.4m，并应选用具有防夹感应功能的电梯
再比如风雨连廊
各位有多久没在行业见过风雨连廊了，而这种往往豪宅才能实现的设施如今也在大力被作为品质提升鼓励
为此苏州更是愿意将连廊开敞不封闭、对居民无条件开放，且宽度不大于4.5米的风雨连廊，直接不计容
最近上海正好是梅雨季
武汉新希望D10的封闭式风雨连廊
最是能感受小区有风雨连廊好的时候
第二，鼓励架空层功能的全龄视角，且符合条件不计容
首先体现在高度
杭州率先给出要求，架空层层高不应小于4米，这一点豪宅产品架空层基本能做到6米以上
更关键是在功能上
为什么架空层会沦为鸡肋，本质上是没有真正当作室内区域去规划对待
就好比夏天极度炎热之下室外开敞的架空层用户难以使用，很多架空层会设置会客厅、休息室但对于最需要活动空间的孩子却很少考虑
而在杭州以及苏州的规范上
除全龄视角的要求，杭州指出架空层应该整体装修设计并交付使用，功能上苏州也提出可结合配套用房增加快递收寄、便民零售、便民餐饮、体育健身、会客交流等邻里共享功能
包括在安徽新规里也指出老人、儿童活动场地的100m半径内宜设置无障碍卫生间，鼓励增设第三卫生间
而满足一定条件下的架空层可以不计容（来自《苏州市改善型住宅项目规划管理 相关技术要点(试行)》）
这一点不止停留在政策
我们最近在武汉新希望D10、杭州华润置地沄璟项目
已经开始在架空层增设女性视角的封闭式花房、儿童90厘米视角的书吧以及卫生间
本质上就是让架空层室内化从而创造出更多生活场景
第三，地面停车楼或取代地下车库
最早知道这条新规还是来自上周杭州踩盘华润置地的望云项目，也叫做盖板设计，于去年12月落地
我给大家找了张原文件的设计图
来源：《杭州市规划和自然资源局印发关于优化建设项目容积率及相关指标计算规则的通知》
可以清晰的看到，原本地下的停车场被抬高到地上，并且可结合架空层设计
这样做的好处
第一是让所有配套竖向化，地面车库抬高可以实现光的照射，类似望云项目在架空层（也是地上停车库）之上又另外做了一层健身房
将整个建筑完全支撑起来
于是对于业主而言，最低的起始楼层也相当于一般楼盘的3-4楼
第二开发商也能节省成本
要知道地下车库的建造成本就高昂
并且根据新规"用于满足停车配建最低标准的停车空间（包括独立设置的且专门用于停车的停车楼、居住用地内位于底层架空平台下方的停车空间、位于建筑内部的多层停车空间）不纳入容积率计算"
而更让我没想到的
这次在重庆也看到了这一设计
还精准标出不计容的地上车库，应该在配建车位的20%
如此说来，接下来杭州、重庆应该不少开发商都会选择做地面车库
04
最后，什么是好房子的验收标准
是不是有点惊讶
没想到"好房子"居然已经渗透到如此后端，要知道以往商品房交付验收一直处在一个模糊的边界
需不需要验房师，验房师专不专业也全凭业主自愿寻找
而如今同样看到两个决心
一个是全面推行"先验房后收房"制度
来源：《唐山市高品质住宅开发建设实施方案（试行）》
在今年3月唐山新规要求之所以要先验房
就是为了解决开裂、渗透、空鼓等工程质量通病，同时也要强化材料和部品进场复验、现场自检的形式
涉及更细枝末节的
同样也有上海最新发布的《住宅工程套内质量验收标准》，也将于2025年9月1日起实行
据悉新版更聚焦以下4个方面：
1、针对精装修住宅，新增套内空间尺寸测量等验收要求及装修前分户交接验收要求；
2、新增集成式厨房和卫生间验收要求；
3、新增低温热水供暖、新风系统及智能家居控制系统等验收内容和方法；
4、聚焦外墙、外窗渗漏等问题，修订了防渗漏验收要求
而关于这一点
目前为止我眼里做的比较好的是成都嘉佰道
当时去到现场验房师只能打着手电筒，挑出类似划痕、磕伤这类能当场解决的小毛病
正是因为在真正交房前，开发商自己已经过了好几轮了
而且每一轮都是客户视角的审核，包括至少三次保洁，工程师、第三方验房、物业管家、置业顾问
也才实现项目极高交付率
但这还不是最重磅的
要说验收这件事做的怎样很大程度还是依赖开发商自主性，那么还有那些不太规范的项目呢
总不能都靠匠心靠情怀
也是这次上海临港最震惊我的：加强主体责任追溯
来源：《加强临港新片区住宅工程质量管控的若干措施》
为什么行业依然会存在虚假宣传，以及前期口号执行不彻底，就是因为地产开发过程中涉及太多问题彼此交叉，责任边界模糊
所以这一点真是太重要
一来做到任何问题供应链可追溯
工程质量找建设单位，所以建设单位不得任意压缩工程造价；设计质量找设计单位，所以设计单位不得将未履行合法程序的"白图"交由现场作为施工依据；施工监管找监理单位，所以对发现的质量风险问题督促施工单位限期整改
甚至
不惜引入第三方机构
保险公司、施工图审查机构以及建材生产企业
本质上就是为了最大程度做到公平与监管过程透明化
未来合理的监管机制一定是推动整个地产链条能够实现正向发展的关键一环，也是构建房企与用户信任桥梁的重要一环
这不是造概念是真的刻在白纸黑字
这种决心到什么程度
来源：《加强临港新片区住宅工程质量管控的若干措施》
也是我第一见会直接涉及到暂停项目预售
包括行政处罚信息还会在"信用中国"被公开公示，打上记号，有点项目黑名单的感觉了
05
所以各位
这应该是我有史以来看产品政策最多也是解读过程最为最痛苦的一次，期间涉及大量晦涩的规范以及产品细节实在太多太多
但整个过程为什么越解读越兴奋
我想归结为两个词，没有很高大上，但足够振聋发聩
一个叫做：体系化作业
今年我们看到几乎每个城市每个开发商都开始宣导好房子的概念，也是伴随着这条金线，房地产的属性也从过去的金融属性，进入到制造业属性
概念背后其实是有过疑惑
好房子到底什么标准？后期又能怎么确保如实执行？
但如今我们看到标准呈现在眼前异常清晰
从设计端的人视角——到施工端的数字规范要求——再到临港构建起严格的主体责任追溯制度，甚至囊括平层高厅这样局部空间的点状创新
这些城市新规们就像是一本本事无巨细的"好房子"指导手册
让一切都有迹可循
真正意义上构筑一条完整的"好房子"产品链条
本质上只有用足量细节的支撑，然后花代价兑现，才会让当初的概念变成品牌，某种程度上这件事具有划时代的意义
第二，关于如何执行，这也是原本最担心概念落空的地方
所以我看到的第二个词是：态度
就给大家看一个细节，是我翻看唐山新规方案时，来自9大部门共同公布
这里面有地产相关的住建部，更多是非地产的财政局、银行、国家金融监督管理总局唐山监管分局...
决心是力透纸背的
本质上也是传递出一个信号：好房子不仅是国民经济的支柱产业，更是关系千千万万的民生产业
因为无论是什么时代一定是向好的方向发展，曾经从翻盖手机进化到智能手机如此，现在的好房子也是如此
所以体系化决定可操作性
而这样的态度本身决定这件事可以在行业走的长远
"好房子"背后的阳谋，不过是把真正好的产品归还给行业，归还给用户，让自己的居住环境更舒适
这是最大的初心
所以接下来我更期待的是政策之后，又将看到怎样真实兑现好房子的项目
在各个城市落地生花
以上为正文，来自Moon
这是真叫卢俊公众号的第6130篇原创文章
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