如果有人告诉你房价要开始回升，你会不会觉得这个人脑子有问题？而且他还特别坚定地说，起码有40%的上涨空间，你是不是更觉得他疯了？
但如果告诉你，说这话的是国际知名投行，你就得认真听听了。就在上个月，摩根大通发布了一份重磅报告，没有用干巴巴的宏观数据盲目唱多，而是摆事实、讲道理，明确指出：有一个地方的楼市，是真的回暖了。
摩根大通发现，此前房价跌得最狠的香港，从去年3月开始，房价已经反弹超过10%。过去几个月乃至半年里，房地产板块，尤其是港股地产板块，已经走出了明显涨幅，个别企业涨幅不小。比如机构重仓的一只地产链基金，今年以来上涨11%，大幅跑赢市场。
不难看出，已经有不少机构资金，在用真金白银押注楼市回暖。所以拆解这份报告，我们能从香港楼市回暖中，看清未来内地楼市回暖的关键信号，甚至找到出手的最佳时机。
当然，肯定有人会质疑，觉得房价跌多了反弹很正常，反弹过后还是会继续跌。但香港这轮反弹，最大的特点是量价齐升，绝非简单的技术性反弹。
数据很能说明问题：2025年香港整体房产买卖合约80700宗，同比上涨18.7%；成交额达到6142亿港元，同比上涨15%。这轮上涨，有成交量托底，完全经得起推敲。
摩根大通的报告，早就预料到会有人质疑，还给出了更有说服力的判断。他们对比全球各国楼市历史走势发现：楼市短期反弹，一般不会超过30周；一旦超过30周，这座城市大概率会开启3到5年的长期上涨周期。
而香港这轮反弹，已经持续了快50周。
因此摩根大通笃定：香港楼市已经跨过复苏初期，即将迈入长达数年的扩张周期。乐观预期下，未来涨幅能超过80%；就算保守估计，也有40%的上涨空间。
这个数字听起来很夸张，但别急着反驳，我们再看一个核心指标：房价收入比。简单说，就是一个家庭不吃不喝，多少年能买一套房，相当于房子的真实估值。
香港楼市高点时，房价收入比高达20多倍，如今降到了14倍。一方面是此前房价大跌，另一方面是香港政府连续推出扩张性财政政策，直接给居民发钱，实实在在提高了民众收入。
如果未来香港楼市持续回暖，房价收入比从14倍重回20倍的高点，涨幅刚好超过40%。
说到这，肯定又有人反驳：香港真有那么多人买房吗？
你能想到的，专业研究机构早就考虑到了。香港作为国际化大都市，只要政策放宽，根本不愁人口流入。这几年香港大幅放宽优才引进通道，降低内地及国际人士购房契税，吸引了一大批高净值人群，这些人都是有实力全款或高首付买房的群体。
研报测算，未来几年，香港每年至少新增2.5万个家庭住房需求，成家就要买房，刚需非常扎实。对香港这样的城市来说，只要政策导向正确，人口从来不是问题。
还有一个更关键的点：现在在香港买房，有利可图。
这个利润，来自两个方面。
第一，利息低。香港当前房贷利率3.25%，比前几年低了很多，再加上购房返赠、未来降息预期，实际购房利率甚至低于3%。
第二，正利差套利。目前香港房产平均租金回报率在3%，当房贷实际利率低于租金回报率时，就形成了正向利差。这意味着，你贷款买房后出租，租金不仅能覆盖月供，还能小有盈利。
正是这种稳赚的套利空间，吸引国际资本持续流入香港楼市。
低估值、人口持续流入、购房有套利空间，这就是香港楼市实现反转的三大核心密码。
而这三个条件，在内地核心城市，已经开始出现苗头。
以上海为例，二手房价格已经跌回2016年水平，估值处于低位。更关键的是，从2025年下半年开始，上海住宅整体租金收益率，已经超过10年期国债收益率。低估值、有利差，这两个核心条件，上海已经基本具备。
今年2月初，上海开始在核心区域收储二手房，不少国企重点盯上内环、中环内，总价400万以下、70平米以下的老破小。这类房子通勤便利、配套成熟、功能性强、性价比高，是市场上最抢手的刚需房源。
今年1月，上海二手房成交量时隔一年重新回升，主要就是靠这类刚需房源拉动。
很多人会担心：中国老龄化加剧，总人口下降，未来没人买房了？
从全国总量看是这样，但从结构上完全不是。参考隔壁日本就知道，日本总人口持续下滑、老龄化严重，企业为了招人，只能向东京都市圈集中；年轻人为了找工作，也只能往东京挤。
到2025年，日本总人口1.2亿，却有3700万人集中在东京都市圈，占全国总人口30%，而东京都市圈面积仅占日本国土3.5%，人口还在持续流入。
放到国内也是一样，北京、上海、深圳这类一线城市，成都这类强二线城市，未来会持续吸引年轻人和产业集聚。这些城市的房价，虽然不一定能复制香港的涨幅，但想再跌10%、20%，概率已经非常小。
真正危险的，是那些老龄化严重、年轻人口持续外流、基建基本停滞的中小城市和县城。
这半年来，地产股、建材等地产上下游板块，时不时就会出现一波拉升，本质就是有资金已经看清了这个逻辑，提前埋伏，赌地产行业否极泰来。
现在几乎所有人都知道房地产不行了，不管是现实房价还是资本市场股价，都已经跌到了谷底。当一个行业被绝大多数人极度看空，只要基本面不再恶化、没有更坏的预期，底部就已经到来，也就具备了价值反转的基础。
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